Dom na działce rolnej – Jak wybudować? Procedura „odrolnienia”

Jak wybudować dom na działce rolnej? – czyli kilka słów o procedurze „odrolnienia” gruntu. 

Z uwagi na wciąż wysokie ceny nieruchomości, w tym działek budowlanych, osoby planujące budowę domu jednorodzinnego, ale także deweloperzy, coraz częściej podejmują próby przekształcenia gruntów rolnych, na grunty „budowlane”. W związku z tym, wiele osób  zadaje sobie pytania, od czego zacząć? jak wygląda procedura? ile to potrwa? oraz ile to kosztuje? Jak wybudować dom na działce rolnej?

Jak wygląda procedura „odrolnienia” gruntu 

Proces „odrolnienia” gruntu składa się z dwóch etapów tj.  

etapu pierwszego, polegającego na zmianie przeznaczenia gruntu: 

  •  poprzez zmianę MPZP lub 
  • w przypadku braku MPZP poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, oraz z 

etapu drugiego, polegającego na: 

  • wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej. 

Dom na działce rolnej – od czego zacząć? 

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy dla terenu, na którym znajduje się działka został sporządzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W celu uzyskania tej informacji należy udać się do właściwego Urzędu Miasta lub Gminy. Niektóre gminy, MPZP udostępniają również na swoich stronach internetowych. Następnie w MPZP należy sprawdzić, jak została oznaczona interesująca nas działka.  

Zmiana przeznaczenia gruntu w MPZP 

Jeżeli okaże się, że działka w MPZP nie została przeznaczona na cele budowlane, aby móc wybudować na niej budynek w pierwszej kolejności trzeba zmienić przeznaczenie gruntu w MPZP. Zmiany tej można dokonać wyłącznie w drodze zmiany MPZP. W tym celu należy złożyć wniosek do wójta (burmistrza, lub prezydenta miasta). 

Co w przypadku, gdy okaże się, że  na terenie gminy nie został jeszcze uchwalony MPZP ? 

W tym przypadku, aby zmienić przeznaczenie gruntu konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.  

Kiedy organ może wydać decyzję o warunkach zabudowy? 

Wydanie decyzji jest możliwe tylko w przypadku, gdy łącznie zostaną spełnione następujące kryteria: 

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 
  • teren ma dostęp do drogi publicznej; 
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 

Co dalej? 

Gdy uda się zmienić przeznaczenie gruntu w MPZP lub w przypadku jego braku uzyskać decyzje o warunkach zabudowy, następnym krokiem przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolniczy użytkowania gruntów jest wystąpienia z wnioskiem wydanie decyzji  o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej.  

Podkreślić jednak trzeba, że wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej wiąże się z koniecznością uiszczenia należności oraz opłat rocznych 

Opłatami objęte są: 

  • użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego klas: I, II, IIIaIIIbIVaIVb, V i VI oraz  
  • użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego klas: I, II, IIIaIIIb. 

Wyłączenia z produkcji rolnej nie wymagają natomiast gleby pochodzenia mineralnego klas: IVaIVb, V i VI  

Wysokość opłaty za wyłączenie 1 ha, ustala się zgodnie z art. 12 ust. 7 ustawy z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wysokość ta waha się od 87.435 zł do 437.175 zł 

W przypadku uzyskania zezwolenia na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej właściciel gruntu musi uiścić należność określoną  zgodnie z art. 12 ust. 7 ww. ustawy, a następnie opłaty roczne w wysokości 10% należności przez 10 lat (w przypadku trwałego wyłączenia). 

Obowiązek  powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. 

Wyjątki: 

  • obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych, nie dot. wyłączenia gruntów 
    z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego: 
  • do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego; 
  • do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. 

Źródła: 

ustawa z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19950160078/U/D19950078Lj.pdf

ustawa z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20030800717/U/D20030717Lj.pdf

 

 

 

 

 

 

 

Możliwość komentowania jest wyłączona.