Umowa o kredyt hipoteczny – jakie zapisy powinna zawierać?

 

Obecnie trwa niesamowity boom na rynku deweloperskim w naszym kraju. Jak grzyby po deszczu wyrastają nowe osiedla mieszkaniowe zarówno w centrach miast, jak i na ich obrzeżach. Większość z nowopowstałych lokali mieszkalnych zostaje sprzedanych jeszcze przed rozpoczęciem ich budowy. Niektórzy nabywcy chcą sami w nich zamieszkać, inni traktują je jako inwestycję i szykują typowo pod wynajem. Obie grupy łączy fakt, iż w większości koszty zakupu nowego mieszkania finansują dzięki kredytowi hipotecznemu.

Czym jest umowa o kredyt hipoteczny?

Umowa o kredyt hipoteczny jest to dokument potwierdzający udzielenie przez kredytodawcę pożyczki na zakup mieszkania. Pożyczka ta zabezpieczona jest hipoteką, co oznacza, że aby zakupić mieszkanie, kredytobiorca oddaje je pod zastaw. Umowa reguluje prawa i obowiązki każdej ze stron oraz wyznacza warunki, które muszą one spełnić.

Na jakiej podstawie sporządzana jest taka umowa?

Zasady sporządzania umowy o kredyt hipoteczny są dokładnie regulowane przez dwa akty prawne. Pierwszym z nich jest ustawa z dnia 29 sierpnia 1997- prawo bankowe. Drugim aktem prawnym, na podstawie którego sporządzane są zapisy umowne, jest ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. 2017 poz. 819). Przy sporządzaniu umowy o kredyt hipoteczny należy kierować się zapisami zawartymi w powyższych dwóch ustawach.

Zapisy, które powinna zawierać umowa o kredyt hipoteczny.

Przypisane powyżej ustawy dokładnie określają zapisy, jakie powinny znaleźć się w umowie o kredyt hipoteczny. Aby prawidłowo ją sporządzić, trzeba zebrać je obie w całość. Poniżej zostały one przedstawione.

a) Zapisy wynikające bezpośrednio z ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami zostały zawarte w art. 29 ust. 1 ustawy. Są to:

• 1) opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, oraz warunki ich zmian;
• 2) całkowity koszt kredytu określony w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;
• 3) całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta określoną w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;
• 4) zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszty ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego;
• 5) prawo konsumenta do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz koszty spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny;
• 6) warunki, termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny przez konsumenta;
• 7) skutki niedotrzymania warunków umowy o kredyt hipoteczny, ze szczególnym uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualnych opłatach z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego;
• 8) sposób i warunki ustalania stopy procentowej, na podstawie której jest obliczana wysokość rat kapitałowo-odsetkowych; jeżeli strony nie uzgodniły stałej stopy oprocentowania kredytu,
• 9) minimalny zakres umowy ubezpieczenia.

b) Zapisy wynikające bezpośrednio z prawa bankowego:

• 1) strony umowy;
• 2) kwotę i walutę kredytu;
• 3) cel, na który kredyt został udzielony;
• 4)zasady i termin spłaty kredytu;
• 5) wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
• 6) sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
• 7) zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
• 8) terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
• 9) wysokość prowizji;
• 10) warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.

W przypadku, gdy w umowie zabraknie któregoś z obowiązkowych punktów, konsument ma prawo odstąpić od takiej umowy.

Kredyt indeksowany – co to jest?

Nie wszyscy zdajemy sobie sprawę, że w Polsce w obcej walucie możemy otrzymać kredyt zwykły walutowy oraz kredyt indeksowany. Jeżeli w  grę wchodzi to drugie pojęcie, kredytobiorcy często wymagają wyjaśnienia, czym się on charakteryzuje.

Z pozoru kredyt indeksowany niewiele różni się od kredytu walutowego, ponieważ oprocentowanie liczone jest według stóp procentowych lub w strefie euro. Różnice pojawiają się w przypadku dużych wahań kursów walutowych. W takim przypadku, przy zwykłym kredycie może zdarzyć się, że pomimo zaciągnięcia kredytu, kredytobiorcy nagle zabraknie pieniędzy na wyznaczony cel.

Umowa kredytu indeksowanego nawiązywana jest w taki sposób, że na dokumencie pojawia się kwota w walucie, w której kredyt jest zaciągany oraz  w złotych, jednak opatrzona jest zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu kwota w walucie może być inna. Dzięki czemu ostateczna kwota, jaką otrzyma klient, jest taka, aby pokryć jego zapotrzebowanie. Kredyt indeksowany zapobiega więc konsekwencjom, wynikającym ze zmiany kursu walut po zaciągnięciu umowy kredytu.

Kupno mieszkania jest zazwyczaj jedną z największych inwestycji w życiu przeciętnego mieszkańca naszego kraju. Dlatego, przy podpisywaniu umowy o kredyt hipoteczny, należy dokładnie sprawdzić wszystkie zapisy w niej zawarte, a głównie zwrócić uwagę na te dotyczące marży i prowizji bankowej. W niektórych przypadkach banki oferują tak zwane wakacje kredytowe (brak konieczności spłaty rat przez 2 miesiące w roku) lub karencje( możliwość rozpoczęcia spłaty rat po upływie umownego czasu np. 2 miesiące) co może przynieść ulgę finansową w przypadku płacenia tak dużego zadłużenia.