Prawomocne unieważnienie umowy i co dalej? Jak wykreślić hipotekę?
Gdy emocje po prawomocnej wygranej z bankiem opadną okazuje się, że nie wszystko co związane z kredytem zniknęło z naszego życia. Mówię tu w szczególności o hipotece, która pomimo wyroku stwierdzającego nieważność umowy kredytowej, w dalszym ciągu widnieje w IV dziale księgi wieczystej naszej nieruchomości. Jeśli chcesz dowiedzieć się co zrobić, by wykreślić hipotekę to ten artykuł jest właśnie dla Ciebie.
Prawomocne unieważnienie umowy – czyli o tym, jak banki stają okoniem
Poczarki były trudne. Żeby ostatecznie rozliczyć się z bankiem, należy m.in. dokonać wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po unieważnieniu kredytu frankowego. Jeszcze do niedawna wykreślenie hipoteki w znaczącym stopniu utrudniały banki, odwlekając lub odmawiając nawet wydania tzw. listu mazalnego. Oznaczało to, że proces wykreślenia hipoteki przedłużał się nieraz w nieskończoność lub nawet dochodziło do sytuacji, w której kredytobiorca musiał rozpoczynać kolejne postępowanie sądowe o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a to oznaczało kolejne stracone miesiące lub nawet lata. Obecnie jednak za sprawą Sądu Najwyższego procedura ta została znacznie uproszczona.
Akcesoryjność hipoteki
Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest formą zabezpieczenia banku, który udzielił kredytu. Ustanowiona hipoteka chroni kredytodawcę na wypadek braku płatności rat przez kredytobiorcę. Hipoteka jest akcesoryjna względem długu, czyli prostymi słowami – nie ma podstaw prawnych do jej istnienia, gdy długu nie ma. Dlatego właśnie po unieważnieniu umowy kredytu powiązanego z CHF hipoteka może, a nawet powinna zostać wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości, która była nią obciążona.
List mazalny
List mazalny, zwany także kwitem mazalnym, to dokument wystawiany przez stronę, na rzecz której ustanowiona jest hipoteka (w tym przypadku przez bank). Pozwala na wymazanie hipoteki z księgi wieczystej i tym samym przywrócenie pełni praw właścicielowi nieruchomości. Głównym zadaniem listu mazalnego jest potwierdzenie, że zobowiązanie zabezpieczone hipoteką (przeważnie kredyt hipoteczny) wygasło lub, jak w przypadku frankowiczów, nie istnieje. Po otrzymaniu takiego dokumentu, kredytobiorca wypełnia wniosek o wykreślenie banku z hipoteki, dołącza prawomocne unieważnienie umowy (wyrok sądu), list mazalny i inne wymagane załączniki oraz opłaca go. Dokumenty składa się w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych (sąd rejonowy odpowiedni dla danej nieruchomości).
Niektóre banki bez dodatkowych trudności realizują wniosek klienta, na podstawie którego wystawiany jest list mazalny. Inne niestety zwlekają z odpowiedzią lub w ogóle nie odpowiadają na wniosek o jego wydanie. Co w takiej sytuacji?
Brak listu mazalnego nie jest już przeszkodą
Na swoisty ratunek frankowiczom przyszedł Sąd Najwyższy. I tak, w dniu 8 września 2021 r., podjął uchwałę o następującej treści: „Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy)”.
Ważne jest by ustalenie nieważności znalazło się w sentencji wyroku
Oznacza to, że istnieje możliwość by wykreślić hipotekę banku na mocy wyroku ustalającego w swojej sentencji nieważność umowy kredytu i to bez konieczności wszczynania dodatkowych postępowań sądowych. Niepotrzebne staje się tu uzyskanie zgody banku na taką czynność. Aby doprowadzić do wykreślenia hipoteki wystarczy więc, aby do wniosku o wykreślenie hipoteki załączyć prawomocny wyrok, z którego sentencji wynika, że umowa, na podstawie której doszło do wpisu hipoteki, jest nieważna.
Powyższe wynika także z zasady akcesoryjności hipoteki, która został już omówiona powyżej, a z której płynie wniosek, że hipoteka nie może przecież istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza.
Przesłankowe ustalenie nieważności
W sytuacji, gdy ustalenie nieważności umowy kredytu ma jedynie tzw. charakter przesłankowy (nieważność umowy wynika z uzasadnienia wyroku, nie ma natomiast takiego stwierdzenia w jego sentencji), wtedy – w przypadku odmowy wydania listu mazalnego przez bank – konsument prawdopodobnie będzie musiał wytoczyć dodatkowe postępowanie sądowe z art. 10 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Uwolnij się od kredytu – kontakt z LexNord
W przypadku, gdy masz prawomocny wyrok i nie wiesz co dalej, lub gdy bank odmawia Ci wydania zgody na wykreślenie hipoteki (przykładowo swoją decyzję motywuje tym, że ma zamiar złożyć lub złożył skargę kasacyjną), skontaktuj się znamy – dokonamy analizy sytuacji i ustalimy, jakie kroki należy podjąć (tel. 516-076-132; e-mail: kancelaria@lexnord.com).
Jeśli natomiast jesteś jeszcze na początku swojej drogi do uwolnienia się od toksycznego kredytu, zapraszam Cię do lektury innych moich artykułów, w których dowiesz się m.in. co możesz zyskać po pozwaniu banku i jak wybrać odpowiednią kancelarię frankową.
